En 2004, une infirmière, Fiona Landers, assassine son mari et leur petite fille âgée de six ans dans sa demeure, en Pennsylvanie. Les détectives Goodman et Wilson enquêtent sur les meurtres, mais il s'avère que la résidence est hantée. Peu de temps avant le meurtre, Fiona a fui précipitamment Tokyo après avoir aperçu les fantômes d'une jeune japonaise, Kayako Saeki, dans un autre domicile inquiétant... Possédée par elle, Fiona tua ses proches avant de se suicider. Désormais, tous ceux et celles qui pénétreront dans sa demeure se verront maudits à leur tour par les fantômes de sa famille...